II Международная конференция «Развитие рынка недвижимости: закон и инвестирование в строительство», которая недавно проходила в Днепропетровске, замминистра Минрегионстроя Анатолий Беркута заявил, что если сейчас мы не займемся реконструкцией устаревшего жилого фонда, то лет через 15—20 страну ждет техногенная катастрофа.
Днепропетровские «хрущевки» строились на 125 лет,
но из-за ненадлежащего содержания раньше времени пришли в негодность
Вопрос назрел
По данным Геннадия Щербакова, половина жителей Днепропетровска проживает в старых домах, отживших свой срок, либо срок эксплуатации которых приближается к критической отметке. Это дореволюционные «екатерининки», послевоенные 2-этажки, панельные и блочные «хрущевки» постройки 50—60-х годов, некоторые виды «сталинок». Понятно, что такое жилье уже давно не отвечает современным требованиям, более того — многие дома трещат по швам и становятся опасными для проживания. Такими домами плотно застроены многие районы города: центральная и нагорная части, проспекты Гагарина, Кирова, Правды, Петровского, ул. Косиора, Богдана Хмельницкого, Батумская, 12-й квартал, ул. Героев Сталинграда, часть ул. Рабочей и др. В основном, это инвестиционно привлекательные районы, где особенно остро ощущается дефицит строительных площадок. Учитывая небольшие объемы ввода жилья (около 200 тыс. кв. м в год), а также то, что город не будет расширять свои границы, реконструкция устаревшего фонда могла бы стать неплохим вариантом решения жилищной проблемы.
Способы реконструкции
Процесс реконструкции, как подчеркнула на пресс-конференции Юлия Саенко, предполагает комплексный подход и будет включать в себя, кроме обновления и строительства новых домов на месте старых, благоустройство придомовой территории, обустройство дорог, обновление инженерных сетей, строительство объектов инфраструктуры. В результате на смену безликим зданиям советской постройки придут современные благоустроенные дома, с яркой, интересной архитектурой, а инвестиционная привлекательность обновленных районов повысится в разы.
В таких обновленных домах, с надстройкой в 5—7 этажей, могли бы жить владельцы квартир по улице Запорожское шоссе.
Но многие жильцы сказали «нет» реконструкции
Согласно Программе ветхое и аварийное жилье, а также жилье в оползнеопасных зонах пойдет под снос. А вот дома, износ которых составляет менее 60%, будут модернизированы. По словам главного архитектора Днепропетровска, предполагается 3 варианта реконструкции.
Первый вариант — это снос исчерпавших свой ресурс зданий и строительство на их месте новых. Для этого в границах этого же квартала или района будет изыскана площадка под строительство стартового дома, и только после ввода новостройки в эксплуатацию жители смогут переселиться в новые квартиры. В свою очередь, освобожденный старый дом пойдет на слом и будет использоваться под другую стартовую площадку. Таким волнообразным способом будет осуществляться весь дальнейший процесс. При этом согласно Закону «О реконструкции…», будет соблюдаться жесткая пропорция: за каждый «квадрат» устаревшего жилья — не менее 1,5 кв. м в новостройке.
Второй способ максимально щадит собственников и считается самым популярным и менее затратным. Он предполагает реконструкцию домов с надстройкой 2—5 и более этажей, причем без отселения жильцов. Именно таким образом реконструирован почти весь 5-этажный жилой фонд в Германии, в значительных объемах осуществляется в России и Белоруссии. В ходе такой реконструкции, по словам Юлии Саенко, будут укреплены фундаменты и стены старых домов, полностью заменены все инженерные сети, произведено утепление. Кроме того, появятся лифты, мусоропроводы, жильцы получат дополнительную полезную площадь. Жильцам в этом случае не придется менять школы, детсады и привычную среду проживания. Единственное — придется немного потерпеть строительные неудобства.
Суть работ сводится к созданию вокруг существующего здания буронабивных свай, которые позволят с помощью легких конструкций из высокопрочной стали нарастить дополнительные этажи и увеличить площадь жилья за счет пристройки лоджий и эркеров. Такую технологию реконструкции еще 15 лет назад разработали специалисты Приднепровской академии строительства и архитектуры. Как уверяет ректор академии Владимир Большаков, такой способ позволит продлить жизнь серийным 5-этажкам как минимум еще на 50 лет.
Третий вариант реконструкции предполагает менее масштабные преобразования. По сути, это настоящий капитальный ремонт с обновлением всех коммуникаций, ремонтом кровли, фасадов, заменой окон и применением энергосберегающих технологий. Рассчитывать в ходе такой модернизации на дополнительную площадь уже не приходится.
Все работы, заверила Юлия Саенко, будут вестись при поддержке городских властей и под строгим контролем государственных органов, иначе говоря, — «город помогает — государство контролирует». Проекты планируется реализовывать на конкурсной основе. Примечательно, что все варианты реконструкции, как подчеркнула Юлия Саенко, будут осуществляться только с согласия жильцов. Теперь, согласно внесенным в Закон изменениям, для этого инвестору необходимо заручиться поддержкой более 75% владельцев квартир, тогда как прежняя редакция Закона предписывала почти 100-процентное согласие жильцов.
«Программа реконструкции устаревшего жилого фонда дает шанс жителям таких домов обрести достойное жилье.
Мы сделали первый шаг. Второй — за горожанами».
Первые шаги
По словам Юлии Саенко, в Днепропетровске планируются к реализации 5 пилотных проектов, которые отобрало Министерство регионального развития и строительства. Предполагается, что финансировать такие проекты будет на 80% государство, а 20% средств поступят из городского бюджета. По информации Юлии Саенко, депутаты горсовета уже заложили в бюджет 20% средств, и как только появятся деньги из госбюджета, проектировщики приступят к разработке проектной документации.
Проекты коснутся таких районов, как проспекты Кирова, Правды, улицы Косиора, Осенней. Один из них — в границах улиц Аржанова и Новоселовской уже воплощается в реальность, сообщила на пресс-конференции Надежда Тоцкая, курирующая этот пилотный проект. По ее словам, площадь реконструкции квартала составит 4—8 га, 258 семей будут отселены. В настоящее время готовятся документы на снос первого дома №13 по улице Аржанова, жильцы которого уже отселены. На его месте будет возведен первый стартовый дом, куда будут постепенно переселяться жильцы других сносимых домов. В настоящее время инвестор уже заключил с отселенными жильцами договоры на предоставление нового жилья из расчета 1,5 кв. м за 1 квадрат старой площади.
Главный тормоз
Несмотря на всю привлекательность идеи реконструкции, многие жильцы устаревших домов не горят желанием участвовать в подобных проектах. И проблема не только в отсутствии нормативно-правовой базы, четко расписывающей порядок процесса реконструкции. И даже не в том, что многие жильцы не доверяют застройщикам и просто боятся быть выброшенными на улицу. Пожалуй, главная причина в том, что большинство жильцов ничего не хотят менять в своей жизни и держатся за пусть ветхое, но свое. Поэтому самым сложным в этом непростом деле оказывается вовсе не масштаб преобразований, который почти полностью ляжетт на плечи инвесторов, а вопросы согласования с жильцами.
Как показали общественные слушания по поводу проекта реконструкции «хрущевок» №1,3,5,7,9 с надстройкой 5—7 этажей в районе Запорожского шоссе, который предложил в прошлом году концерн «Санрайз», жильцы в штыки восприняли предполагаемые преобразования. И это при протекающих крышах, напрочь прогнивших коммуникациях и сползающих в балку домах… Самое парадоксальное в том, что жильцы заведомо отказываются от современных квартир, в модернизацию которых они не вложат ни одной копейки…
Комментариев нет:
Отправить комментарий