Снос или реконструкция?

Рубрика: Аналитика



Проблема устаревания жилищного фонда является актуальной для любой страны, и каждая борется с ней по-своему. Для примера возьмем опыт Германии. Как известно, немцы – люди, привыкшие считать каждую копейку, поэтому снос старых зданий – не их метод.
Ведь обновление устаревшего жилого фонда посредством сноса отживших свое строений и возведения на их месте новых достаточно затратное мероприятие, в связи с чем немцы предпочитают реконструкцию или так называемую санацию жилья, что подразумевает укрепление фундамента, замену стеклопакетов, утепление фасадов и т. д.

Что касается Украины, то уже в течение десятилетия данная проблема лишь «у всех на устах» и ничего более. Правда, на открытии IX Международной научно-практической конференции «Реконструкция жилья – 2007» в Киеве министр регионального развития и строительства Владимир Яцуба сообщил журналистам, что программа реконструкции ветхого жилья в Киеве будет разработана и принята до конца 2007 года. При этом реконструкцию ветхого жилья планируют начать со столицы, после чего переключиться на регионы.

Исторический экскурс в реальность

В большинстве своем реконструкции или сносу подлежат так называемые хрущевки, которые обязаны своим появлением принятию в 1955 году ЦК КПСС и Советом Министров СССР постановления «О развитии жилищного строительства в СССР», что было обусловлено катастрофической нехваткой жилья в городах (строительство бараков и уплотнение коммуналок проблемы не снимало). Ликвидировать ее решили посредством возведения временного жилья (первые серии хрущевок были рассчитаны на 25-летний срок эксплуатации, более поздние – на 50-летний). Но временное жилье до сих пор остается постоянным, несмотря на то, что большая часть «домов-стариков» в этом году справила свой пятьдесят первый день рождения. Развал Советского Союза, а затем становление Украины как независимой державы в значительной мере повлияло на то, что заниматься данной проблемой вплотную было особо некому, да и некогда. И лишь сейчас, когда вопрос встал ребром «сносить или реконструировать» (на текущий момент в Украине порядка 75 млн м2 жилья подлежит сносу), проблема начала приобретать все больший резонанс.

В соответствии со статьей 1 Закона Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» устаревшим жилым фондом является совокупность объектов жилья до пяти этажей, кроме усадебной застройки, которые по техническому состоянию не отвечают современным нормативным требованиям безопасного и комфортного проживания, предельный срок эксплуатации которых истек или износ основных конструктивных элементов которых составляет не менее 60 %. «Читая это определение, – говорит Евгений Галя, юрист группы компаний «Планета Оболонь», – у многих возникает простой вопрос: а как насчет жилых домов, которые выше пяти этажей и также находятся в аварийном состоянии, они не относятся к устаревшему жилому фонду и не подлежат реконструкции?». По словам Валерия Кирилко, генерального директора компании «Конкорд Девелопмент», действительно данное определение пугает своей нечеткостью и парадоксальностью. Выходит, что здания выше пяти этажей, находящиеся в аварийном состоянии, не попадают под комплексную реконструкцию. В первую очередь, строители займутся хрущевками, оставив жителям девятиэтажек лишь наблюдать за модернизацией микрорайона, которая на основании закона обойдет их стороной…

«Перемен требуют наши сердца…»

Как пояснил Алексей Василишин, генеральный директор строительной компании «Семирамида», в Киеве наблюдается колоссальный дефицит жилья, и его необходимо преодолевать не за счет уплотнения застройки, а за счет городских окраин, городов-спутников, коттеджных поселков. Есть куда развиваться и в сторону Вишневого, Боярки. Центральная часть столицы уже не вписывается в формат элитного жилья. Ведь жилье такого класса подразумевает не только шестикомнатные двухэтажные апартаменты, но еще и дополнительную площадь вокруг дома, развитую инфраструктуру, отсутствие шума. В центре найти такие условия нелегко. Постепенно будет решаться вопрос со сносом хрущевок. В России уже приступили к реализации данного проекта: отселяют людей из элитных районов, где построены такие дома, и возводят там более дорогое жилье. Так что земля под застройку будет, только нашлись бы инвесторы, готовые за нее платить. Приход на наш рынок западных инвесторов – дело времени. Усовершенствование нормативно-правовой базы значительно ускорит этот процесс. Для строительных компаний наступает время, когда им придется повышать профессиональный уровень и осваивать новые технологии.

«Сегодня, – информирует Валерий Кирилко, – в столице около 5 млн м2 устаревшего жилого фонда, вместо которого можно построить около 25 млн м2 жилья. Всего в Украине, по различным данным, около 70 тыс. домов первых массовых серий индустриального домостроения. Сносить один дом сегодня невыгодно, но если проводить реконструкцию всего района, это будет не только экономически, но и социально выгодным проектом».

В целом, согласно информации, предоставленной Сергеем Карамновым, президентом компании Real Estate Solutions, в Киеве насчитывается свыше 1 100 ветхих домов, которые в народе называют хрущевками. На них приходится порядка 15 % столичного жилого фонда, 80 % таких зданий расположены возле метро. Основными районами, в которых необходимо провести реконструкцию являются Днепровский район (Соцгород), Печерский (бульвар Дружбы Народов), Соломенский (квартал между улицами Лукашевича, Брюллова и Фурманова), Нивки (в районе улиц Щербакова и Стеценко), Борщаговка, Дарница.

В то же время хотелось бы знать: насколько выгодна реконструкция хрущевок и заинтересованы в этом инвесторы? По словам Ольги Мараховской, директора агентства недвижимости «Аспект», реконструкция едва ли может быть выгодна, ведь хрущевки не соответствуют многим нормам современного жилья и не могут быть перестроены. А вот снос и постройка на их месте новых домов – это очень перспективно. В общей сложности для решения жилищной проблемы необходимо либо расширять города-спутники, либо освобождать новые территории собственно в столице. Пока же данный вопрос серьезно не поднимается из-за политической нестабильности в стране.

Согласно мнению Андрея Болдарева, директора по маркетингу компании «Архитектура и технологии», вряд ли удастся осуществить реконструкцию хрущевок масштабно. Если это и будет происходить, то медленно, поэтапно. Реализация такого проекта в одночасье нигде невозможна. Она связана с решением целого комплекса проблем – правовых, архитектурно-инженерных, технологических, организационных, психологических.

Если жители согласятся на переселение, инвесторы будут заинтересованы в том, чтобы участвовать в проектах такого рода. Ведь в большинстве случаях устаревший жилой фонд находится в выгодных районах Киева. Застройщикам будет рады получить тот земельный участок, где рыночная цена возведенного нового жилья, предназначенного для продажи, сможет покрыть все затраты на строительство.

«На мой взгляд, – сообщает Сергей Карамнов, – в сложившейся ситуации выходом будет не реконструкция, а снос хрущевок, поскольку это выгодно как для застройщиков, которые смогут построить на освободившейся территории многоэтажки и тем самым выиграть за счет увеличения жилой площади, так и для жильцов, которые смогут получить новые квартиры с улучшенной планировкой. Но ни для кого не секрет, что инвестор всегда заинтересован в получении максимальной прибыли. И сегодня гораздо выгоднее построить и продать новую квартиру, которая на этапе строительства стоит от $1 600/м2, чем отдать даром, пусть и получив взамен земельный участок, который еще надо освободить от старого строения…».

По словам же Алексея Василишина, инвесторы очень заинтересованы в строительстве новых зданий вместо старых. В Москве уже давно сносятся целые кварталы хрущевок, а на их месте вырастают новые. Но киевские власти пока не спешат давать разрешения на такие перестройки. Они хотят, чтобы девелоперы сначала взялись за промышленные зоны, которых в центральной части столицы более чем достаточно. Однако превращать такие зоны с капитальными зданиями в жилые кварталы очень и очень дорогое удовольствие. Поэтому девелоперы и не спешат вкладывать средства в эти пока нерентабельные проекты.

Механизм переселения жильцов

Механизм отселения и предоставления компенсации собственникам (нанимателям) жилых помещений предусмотрен статьей 12 Закона Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда».

Согласно информации, предоставленной Евгением Галя, реализация инвестиционных проектов комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда осуществляется при условии предыдущего и полного возмещения стоимости владельцам жилых помещений потерь путем предоставления по их согласию другого жилья или денежной компенсации.

Владельцам усадебных жилых домов, которые изымаются вместе с земельным участком для общественных нужд, предоставляется по их согласию равноценный земельный участок с построенным на нем жильем или денежная компенсация.

Размер денежной компенсации за жилое (нежилое) помещение определяется на основе экспертной оценки жилого (нежилого) помещения, проведенной в соответствии с законом.

Отселение владельцев (нанимателей) жилых (нежилых) помещений домов, которые реконструируются, осуществляется при условии согласия этих владельцев (нанимателей) в соответствии с договорами, которые инвестор-застройщик заключает с каждым владельцем (нанимателем) этих помещений.

Отселение осуществляется при условии предварительного предоставления им других равноценных по площади и количеству комнат жилых (нежилых) помещений в пределах квартала (микрорайона) комплексной реконструкции населенного пункта.

Владелец (наниматель) жилого помещения, который не находится на квартирном учете, имеет право получить на условиях компенсации другое жилье, в котором количество комнат и жилая площадь не меньше количества комнат и жилой площади квартиры дома, который подлежит сносу, независимо от числа зарегистрированных в нем лиц. Жилая площадь, которая предлагается, может быть бесплатно увеличена до 50 % жилой площади квартиры дома, который подлежит сносу.

Владельцу (нанимателю) жилого помещения, который находился в день вступления в силу этого Закона на квартирном учете, предоставляется новое жилье с учетом нормы жилой площади, установленной законом.

В случае предоставления такого жилья:

При распределении жилых помещений и определении этажа учитываются потребности людей с ограниченными физическими возможностями.

В случае если инвестор-застройщик не может предложить владельцу (нанимателю) жилого помещения в пределах территории комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда другое жилье, которое отвечает указанным выше требованиям, жилье большей площади предоставляется за счет средств инвестора-застройщика.

В случае если инвестор-застройщик может предложить владельцу (нанимателю) жилого помещения другое жилье, которое отвечает указанным требованиям, но владелец (наниматель) желает получить жилье большей площади, ему может быть предложено жилье большей площади с оплатой им разницы по рыночной стоимости.

В случае если владелец жилого помещения желает получить жилье меньшей площади, ему может быть предложен такое жилье с оплатой разницы по рыночной стоимости инвестором-застройщиком.

Владельцу (нанимателю) жилого помещения предоставляются за счет инвестора-застройщика транспортное средство и грузчики для перевозки имущества или компенсируются документально подтвержденные расходы, связанные с переселением.

Владелец (наниматель) жилого помещения имеет внеочередное право в месячный срок со дня переселения на телефонизацию за счет инвестора-застройщика предоставленной для переселения квартиры, если изъятые у него квартира, жилое помещение были телефонизированы.

Владелец гаража имеет право на денежную компенсацию по рыночной стоимости или на место на организованной автостоянке в пределах территории реконструкции кварталов (микрорайонов) за счет инвестора-застройщика и при наличии законных оснований владеть, пользоваться и распоряжаться гаражом.

Инвалиды с заболеваниями опорно-двигательного аппарата, которые на законных основаниях являются владельцами гаражей и автомобилей с ручным управлением, имеют право на денежную компенсацию по рыночной стоимости или на место по их выбору в наземном (подземном) паркинге вблизи места проживания.

Владелец земельного участка, землепользователь (арендатор), в письменном виде предупрежденный органом исполнительной власти или органом местного самоуправления об изъятии (выкупе) земельного участка для общественных нужд, обязан сообщить на протяжении одного месяца со дня предупреждения соответствующий орган о своем решении относительно отчуждения земельного участка. В случае недостижения согласия спор об отчуждении земельного участка решается в судебном порядке.

В случае снесения жилых домов в пределах территории комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда отселения владельцев (нанимателей) жилых помещений в маневренный жилищный фонд не допускается.

Все споры, которые могут возникнуть при отселении из устаревшего жилого фонда, решаются в судебном порядке.

По мнению Сергея Карамнова, Законом «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» предусматривается, что отселение жильцов сносимых домов осуществляется при условии предварительного предоставления им других равноценных по площади и количеству комнат жилых помещений в пределах этого же квартала (микрорайона). В то же время данный Закон не прописывает многих аспектов комплексной реконструкции, таких как сам механизм отселения, отчуждения собственности и объектов иных вещных прав; определение площади и количества комнат, которые предоставляются в качестве компенсации, а также состояния, в котором недвижимость предоставляется в качестве компенсации; место расположения этой недвижимости; юридическое оформление передачи и получения прав на новую недвижимость; оценка имущества при денежной компенсации, а также вопрос оплаты налогов и сборов; принудительное выселение и соблюдение прав собственников (арендаторов) при таком отселении; механизм контроля за процедурами компенсации; ответственность за нарушение порядка предоставления компенсации и контроль за ним.

Подвести итог всему вышеизложенному хотелось бы следующим образом: как при реконструкции, так и при сносе хрущевок, в первую очередь, должны учитываться интересы жильцов, проживающих в таких домах…

Мнение эксперта

Евгений Галя, юрист группы компаний «Планета Оболонь»

Под реконструкцией жилого дома понимается перестройка жилого дома с целью улучшения условий проживания, эксплуатации, изменения количества жилых квартир, общей и жилой площади и т. п., связанная с изменением геометрических размеров, функционального назначения, заменой отдельных конструкций, их элементов, основных технико-экономических показателей.

Непригодные для проживания дома – жилые здания, которые в соответствии с законодательством признаны аварийными или ветхими.

В соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Украины непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо такие дома сносятся по решению местных властей.

Порядок проверки домов на соответствие их технического состояния установленным нормам и стандартам определен «Положением о порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания», утвержденным постановлением Совета Министров УССР от 26 апреля 1984 г. N 189.

Ольга Мараховская, директор агентства недвижимости «Аспект»

Хотелось бы сказать несколько слов по поводу реакции жителей хрущевок на заявления о сносе и реконструкции домов. Когда после оранжевой революции Юлия Тимошенко заявила о возможном близком сносе хрущевок, цены на них сразу же подпрыгнули. Обычно люди реагируют на известие о переселении в новые дома с воодушевлением. Ведь им предлагают несколько большие квартиры, по крайней мере, в позапрошлом году пересчет площади квартир был 1 к 1,5. То есть за квартиру в хрущевке площадью 60 м2 предлагали жилье в новом доме площадью 90 м2. Конечно же, новостройки, которые заменят хрущевки, будут относиться к жилью эконом-класса.

Андрей Болдарев, директор по маркетингу компании «Архитектура и технологии»

К заявлениям о сносе и реконструкции старых домов хозяева хрущевок относятся по-разному, поскольку одни смотрят на данную ситуацию с позитивной точки зрения, усматривая в этом перспективу переселения в более новое жилье, другие настроены более негативно, так как боятся вообще остаться без крыши над головой.

Тем не менее начинать сносить хрущевки без утверждений госпрограммы реконструкции устаревшего жилого фонда никто не будет. Да и учитывая политическую ситуацию в стране, реконструкцию снова придется отложить. Что бы ни говорили о намерениях в текущем году начать реконструкцию устаревшего жилого фонда, жителям старых домов следует быть готовыми к тому, что в ближайшие два года ситуация не изменится.

Алексей Василишин, генеральный директор строительной компании «Семирамида»

Хотелось бы отметить, что в Киеве снос хрущевок был невыгодным, в первую очередь, потому что девелоперским компаниям предлагали один объект, тогда как намного более выгодно перестраивать целый квартал. Кроме того, известны случаи, когда жители хрущевок «шантажировали» строительные компании, требуя за свои квартиры баснословные деньги. Поэтому прежде чем начать реализовывать такие проекты, необходимо законодательно защитить девелоперов. К примеру, четко прописать в законе, что если на переселение согласны 80 % жителей хрущевки, остальные 20 % переселяются в приказном порядке. В Германии был случай, когда одна женщина продала квартиру в старом доме, который выкупил банк, за EUR1 млн. Все другие жильцы уже давно выехали, а женщина оставалась, отказываясь продавать свою квартиру за меньшую сумму. В конце концов банк сдался и заплатил ей…

Источник: "Квартира +"