Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева:
- при подсчете в долларах 1576$/кв.м. (-0,4% );
- при подсчете в гривнах 12443грн/кв.м (-0,4% ).
Индекс ценового ожидания (в долларах): -0,5% в месяц (+1,1% ).
Индекс доходности -0,1 банк./деп. (+0,1 банк./деп.)
Индексы аренды жилья:
- в целом по Киеву: 97,3грн/кв.м
- жилье эконом класса: 85,4грн/кв.м
- жилье бизнес класса: 121,4грн/кв.м
- элитное жилье: 212,0грн/кв.м
В конце месяца индекс стоимости практически не менялся. На наш взгляд, произошло это в результате возвращения продавцов, временно снявших с продажи свои объекты в начале лета. Многие из них продублировали прежние объявления с ценами апреля-мая. Очевидно полагая, что сначала необходимо изучить нынешнюю рыночную ситуацию, а уж затем корректировать цены.
Уровень деловой активности был низким. Если судить по сделкам в сегменте продажа квартир, то рынок фактически спал. Количество сделок осталось на уровне рекордно низких показателей июля 2010. Если же судить по количеству звонков и просмотров, то можно говорить об оживлении рынка. А, если быть более точным, то о неких процессах подготовки рынка к возможной перестройке в будущем.
Суть происходящего, на наш взгляд, заключается в том, что участники рынка (причем не только покупатели, но и некоторые продавцы) в последнее время пытаются определить степень готовности продавцов существенно снизить цены. Потому в августе подавляющее большинство просмотров мало чем отличались от ознакомительных экскурсий, правда, с непременными вопросами о возможных размерах уступок.
Готовность уступить реальному покупателю в пределах 0,5-2% выражали большинство продавцов. Были и отдельные случаи, когда на просмотрах сбрасывали до 5 - 10%; но это, скорее всего, исключение, а не общее правило.
Какие выводы сделали после подобных просмотров участники рынка – покажет будущее. Вот только пока сложно сказать какое именно будущее: ближайшее (сентябрь-октябрь) или более отдаленное. Инерция рынка недвижимости очень велика. Другое дело, что в последнее время появились новые факторы, способные ускорить процессы. Наиболее важные из них, по нашему мнению, следующие:
- рост коммунальных платежей;
- готовящиеся законопроекты о налоге на недвижимость;
- снижение ставок по банковским депозитам;
- увеличения внимания государства к источникам средств на приобретение недвижимости. В частности, привлечение риэлторов к осуществлению финансового мониторинга сделок, которые по тем или иным причинам вызывают подозрения.
Посредники, которые планируют осуществлять сделки на сумму свыше 400000грн., должны зарегистрироваться в Госкомфинмониторинге. Взамен, насколько можно понять соответствующие нормативные акты, риэлторы получат право обращаться с запросами к чиновникам, и те обязаны будут давать официальные ответы по сути затрагиваемого вопроса.
Влияние этих факторов на рынок недвижимости разнонаправлено. Снижение ставок по банковским депозитам (в условиях усиления давления на малый и средний бизнес) увеличивает привлекательность недвижимости. Остальные же из перечисленных факторов снижают ее.
Пока же рынок недвижимости фактически замер, ожидая будущих перемен. Риэлторы ждут организации обучения по программе Госкомфинмониторинга, которое, скорее всего, состоится в конце сентября. Тогда и будет понятно, какие деньги должны считаться нажитыми преступно, и о каких сделках риэлтор должен сообщать. Заметим, что нотариусы во всех случаях подают информацию о сделках купли-продажи недвижимости. Правда, подают информацию не в Госкомфинмониторинг, а в Минюст. Но Госкомфинмониторинг всегда может ее запросить.
Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже. Основная первичная информация была предоставлена агентством недвижимости «Планета Оболонь»
Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж квартир на вторичном рынке Киева приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
| Статистические данные цен реальных продаж на вторичном рынке Киева | |||||||||||
Сделки «Планеты Оболонь» | Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация | ||||||||||
Март 2010 | Апрель 2010 | Май 2010 | Июнь 2010 | Июль 2010 | Август 2010 | Март 2010 | Апрель 2010 | Май 2010 | Июнь 2010 | Июль 2010 | Август 2010 |
| Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр) | |||||||||||
2042 | 1965 | 1639 | 1891 | 1704 | 1744 | 1851 | 1938 | 1712 | 1809 | 1575 | 1695 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр) | |||||||||||
2235 | 2199 | 1904 | 2165 | 2058 | 1971 | 2103 | 2208 | 2003 | 2114 | 1922 | 1969 |
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||||
16278 | 15546 | 12994 | 14988 | 13450 | 13770 | 14756 | 15332 | 13573 | 14338 | 12432 | 13383 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||||
17817 | 17397 | 15095 | 17160 | 16245 | 15562 | 16765 | 17468 | 15879 | 16756 | 15171 | 15546 |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир | |||||||||||
| -8,6 | -10,6% | -13,9% | -12,7% | -17,2% | -11,5% | -12,0% | -12,2% | -14,5% | -14,4% | -18,1% | -13,9% |
При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 4,1 раза.
Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
В августе средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- 1744$ (13770 грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;
- 1695$ (13383 грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- 1701$ (13430 грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
- 1670$ (13185 грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
Разница между ценами продаж и усредненными ценами предложений на аналогичные квартиры снизилась до 11,5-14% (в июле эта разница была на уровне 17-18%).
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. За последний месяц индекс стоимости жилья Киева:
- при подсчете в долларах снизился на 0,4%;
- при подсчете в гривнах снизился на 0,4%.
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.08.2010 по 01.09.2010 усредненная цена предложений (в долларах за квадратный метр) практически не изменилась.
В зависимости от количества комнат, усредненная цена предложений изменилась следующим образом:
- в однокомнатных квартирах повысилась на 0,5%;
- в двухкомнатных квартирах снизилась на 0,1%;
- в трехкомнатных квартирах снизилась на 0,4%;
- в многокомнатных квартирах снизилась на 0,9%.
Изменения усредненных цен предложений по типам жилья приведены в таблице
| Тип жилья |
| Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | Многокомнатные | ||||
Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 |
Изменение в % | ||
| Дореволюционные | 01.08.2010 | 3586 | + 2.18 | 3843 | + 0.36 | 3795 | + 0.69 | 4176 | - 0.74 |
01.09.2010 | 3664 | 3857 | 3821 | 4145 | |||||
Сталинки | 01.08.2010 | 2275 | - 0.35 | 2832 | - 1.20 | 2855 | - 2.35 | 3727 | - 1.45 |
01.09.2010 | 2267 | 2798 | 2788 | 3673 | |||||
Старая панель | 01.08.2010 | 1939 | - 0.31 | 1734 | + 0.46 | 1669 | - 1.80 | 1611 | + 0.93 |
01.09.2010 | 1933 | 1742 | 1639 | 1626 | |||||
Старый кирпич | 01.08.2010 | 1979 | + 0.25 | 1882 | + 1.54 | 1946 | - 1.95 | 2679 | - 3.62 |
01.09.2010 | 1984 | 1911 | 1908 | 2582 | |||||
Типовая панель | 01.08.2010 | 1892 | - 0.85 | 1794 | + 0.33 | 1684 | - 1.43 | 1671 | + 5.33 |
01.09.2010 | 1876 | 1800 | 1660 | 1760 | |||||
Украинская панель | 01.08.2010 | 1647 | - 0.06 | 1527 | - 0.07 | 1539 | + 1.30 | 1743 | - 0.92 |
01.09.2010 | 1646 | 1526 | 1559 | 1727 | |||||
Украинский кирпич | 01.08.2010 | 1895 | + 2.74 | 2140 | - 1.31 | 2180 | + 1.47 | 3007 | - 0.70 |
01.09.2010 | 1947 | 2112 | 2212 | 2986 | |||||
Улучшенная типовая панель | 01.08.2010 | 1708 | + 0.59 | 1597 | - 0.63 | 1622 | - 1.36 | 1673 | + 0.72 |
01.09.2010 | 1718 | 1587 | 1600 | 1685 | |||||
Улучшенный кирпич | 01.08.2010 | 1945 | - 1.13 | 2086 | - 0.86 | 2239 | - 1.12 | 1974 | - 3.04 |
01.09.2010 | 1923 | 2068 | 2214 | 1914 | |||||
Соотношение цен спроса и предложения
Ниже представлены графики индексов спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры эконом-класса.
К сожалению, информативность данного индекса не высока. Далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы... Сложно определить актуальность и достоверность заявок, количество которых в последние месяцы существенно сократилось (а это означает, что статистические ошибки выросли).
С учетом всего этого и нужно анализировать графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон.
Как следует из приведенных графиков, кривые изменения цен спроса и предложения на квартиры эконом-класса хотя и сблизились за последний месяц, но отстоят друг от друга достаточно далеко. И это говорит о том, что стагнация рынка продолжится.
Первичный рынок жилья
Не секрет, что стоимость киевского жилья во многом определяется первичным рынком. Потому любые новости и заявления официальных лиц о положении на первичном рынке мгновенно тиражируются в СМИ и обсуждаются на интернет-форумах. Там же проводятся подсчеты сколько стоит строительство нового жилья в Киеве. И сравниваются эти расчеты с ценами реальных продаж. Минимальные цены в домах, которые активно строятся (или уже построены), порядка 8500грн. за квадратный метр общей площади квартиры. Средние же цены по Киеву порядка 13000грн. за квадратный метр. При этом большинство домов сдаются без отделки. И покупателям приходится дополнительно тратить от 800 до 2000 гривен (в расчете на квадратный метр) на достаточно скромный ремонт.
Цены, мягко говоря, доступные далеко не каждой семье.
Именно поэтому заявление и.о. главы КГГА Александра Попова о том, что для киевлян, стоящих на квартирном учете, стоимость квадратного метра жилья может быть снижена вдвое и составит от 2,5 до 5 тыс. гривен сразу же стало сенсацией. Мол, 30% стоимости жилья компенсирует государство, а еще 20% оплатит муниципалитет. К тому же, судя по сообщениям в СМИ, и проценты по ипотечным кредитам планируется снизить до 5-7% годовых.
Вот только, к сожалению, осталось неясным откуда деньги на все это возьмутся. И кто из очередников попадет в программы льготного строительства жилья.
Необходимо также заранее определиться, кто будет строить доступное жилье. На наш взгляд, было бы логичным отдать подобные заказы (а вместе с ними деньги и земельные участки) Киевгорстрою. И не только потому, что это крупнейший застройщик Киева, но и потому, что 80% его акций до недавних пор принадлежали киевлянам. А коль скоро это так, то киевская мэрия могла бы тщательно следить за расходованием средств, минимизировать траты и собственные дивиденды. Все ради того, чтобы строить киевлянам дешевое жилье.
Как будет в реальности, пока сказать сложно. В августе неожиданно для всех оказалось, что у Киевгорстроя уже иной хозяин. Кто и как без ведома киевлян продал их строительный холдинг, имеющий огромное социальное значение, тайна, в которой разбирается прокуратура. Не ясно, по какой цене продали и куда деньги пошли. Время идет, а ответов на эти вопросы пока нет.
Меж тем строительная отрасль Киева все еще отстает от крайне скромных прошлогодних показателей. Согласно данным Госкомстата, по состоянию на конец июля отставание (по объему выполненных работ) составило 15,5%. Если же сравнивать с соответствующим периодом 2008 года, то отставание более чем в три раза. Но при этом в январе-июне 2010 года было введено в эксплуатацию на 36,8% больше жилья, чем за соответствующий период 2009 года.
На лицо нестыковка. В 2008 году строили достаточно интенсивно, а ввели в первом полугодии 2009 года мало жилья. В 2009-2010 годах строили мало, а ввели в первом полугодии 2010 значительно больше жилья.
Объясняется это тем, что в конце 2009 года был принят новый упрощенный порядок введения жилья в эксплуатацию. Построенное ранее жилье было узаконено. И это дало существенный рост показателей.
Наиболее значительный рост в сегменте малоэтажного строительства. Индивидуальные застройщики ввели в эксплуатацию жилые дома общей площадью 132,9 тысяч квадратных метров, что составляет 37,8% от общего введенного в Киеве жилья. Это в 3,3 раза больше, чем в первом полугодии 2009 года. Значительная часть этого жилья была построена достаточно давно, но чиновники приняли его только лишь в 2010 году.
Более детальные данные о количестве и составе введенного в Киеве в первом полугодии 2010 года жилья представлены в таблице.
| Состав введенного в Киеве в первом полугодии 2010 года жилья | Общая площадь квартир (квадратных метров)
| Средний размер квартиры (квадратных метров) |
| Всего квартир 3048 | 337606 | 110,8 |
Из них: |
|
|
Однокомнатных 1053 | 48288 | 45,9 |
Двухкомнатных 597 | 46259 | 77,5 |
Трехкомнатных 914 | 99742 | 109,1 |
Четырехкомнатных 260 | 51202 | 196,9 |
Пяти и более комнатных 224 | 92115 | 411,2 |
Рынок ипотечных кредитов
Банки Украины, столкнувшись с проблемами эффективного размещения привлекаемых средств, все большее внимание уделяют возобновлению ипотечного кредитования.
Количество банков, объявивших о своих программах ипотечного кредитования, растет с каждым месяцем. Условия кредитования, пусть и очень медленно, но адаптируются под реальные возможности и потребности потенциальных заемщиков. В частности, некоторые банки ввели программы кредитования под «плавающие» процентные ставки. Эти программы предусматривают привязку действующей (на конкретный момент времени) процентной ставки по ипотечным кредитам к учетной ставке Нацбанка.
На сегодняшний день учетная ставка Нацбанка 7,75%. Если банк будет выдавать ипотечные кредиты процентов на пять дороже, то 12,75% годовых – это существенно меньше, чем 20-25% годовых при фиксированной ставке.
Но Нацбанк может в будущем повысить свою учетную ставку (ведь уровень инфляции в последние годы существенно превышал 7,75%). И тогда фиксированная ставка может оказаться более выгодной для заемщика.
Не исключен и прямо противоположный сценарий развития событий, при котором учетная ставка будет снижаться. Тогда преимущества плавающей ставки по ипотечным кредитам возрастут.
Так что и банки, и потенциальные заемщики стоят перед весьма сложным выбором. И это необходимо всякий раз подчеркивать, обсуждая проблемы кредитования. Ведь ипотечные кредиты обычно берутся на достаточно длительные сроки, а прогнозировать, что будет через несколько лет (а тем более, десятилетий), не только крайне сложно, но и рискованно.
Да, были времена (в период гиперинфляции в начале девяностых), когда люди отдавали огромнейшие долги с одной месячной зарплаты. Но сейчас куда более актуальны иные истории; когда кредиты, которые в 2008 году казались вполне посильными, буквально через год стали для должников неподъемными.
Именно поэтому и банки, и потенциальные заемщики сейчас крайне осторожно подходят к ипотечному кредитованию. Программы кредитования разработаны, а реального ипотечного кредитования пока крайне мало.
В частности, в «Планете Оболонь» в этом году не было ни одной сделки с использованием ипотечного кредитования. Судя по всему, кредиты решаются брать лишь те покупатели, у которых «квартирный вопрос» стоит очень остро и для его решения не хватает относительно небольшой суммы.
Данные Нацбанка о кредитах, выданных «домашним хозяйствам» на приобретение, строительство и реконструкцию недвижимости, приведены в таблице.
|
Месяц | Объем новых кредитов «домашним хозяйствам» на недвижимость | Общая задолженность «домашних хозяйств» по кредитам на недвижимость |
Январь 2010 | 0,3млрд.грн | 96,90млрд.грн |
Февраль 2010 | 0,1млрд.грн | 92,98млрд.грн |
Март 2010 | 0,1млрд.грн | 91,59млрд.грн |
Апрель 2010 | 0,2млрд.грн | 90,24млрд.грн |
Май 2010 | 0,2млрд.грн | 89,23млрд.грн |
Июнь 2010 | 0,2млрд.грн | 88,04млрд.грн |
Июль 2010 | 0,3млрд.грн | 87,88млрд.грн |
Как следует из этой таблицы, объем нового ипотечного кредитования «домашних хозяйств» небольшой, а сокращение их задолженности по кредитам на недвижимость происходит достаточно высокими темпами.
Тем не менее, объем проблемных кредитов постоянно растет. К сожалению, у нас нет данных по проблемным ипотечным кредитам «домашних хозяйств». Что же касается общей просроченной задолженности по всем кредитам, то по сообщениям в СМИ (со ссылкой на данные Нацбанка) по состоянию на 01.07.2010 она составила 10,8% кредитного портфеля. Пока банки достаточно лояльно относятся к должникам, пытаясь уладить дела без привлечения коллекторов и судов. Тем не менее, есть уже прецеденты, когда суды запрещали выезд из страны злостных неплательщиков.
По данным компании «Простобанк Консалтинг», в августе средняя процентная ставка по кредитам на жилье в гривнах была 23,19%.
Рынок сегмента аренда квартир в Киеве
Риэлторами отмечена самая выраженная тенденция сегмента аренда квартир в Киеве. Ею стал так называемый «студенческий бум». Ведь ни для кого не секрет, что в Киеве множество высших учебных заведений и студенты начинают учебу в сентябре. Не удивительно, что этот факт известен и тем, кто сдает в аренду свои квадратные метры. Хозяева квартир отреагировали синхронно и повсеместно. Особенно ярко эта тенденция выражена в районах расположения высших учебных заведений и в районах метро. Здесь цены подскочили по сравнению с июлем на десять и более процентов. Арендаторы квартир, как правило, вынуждены идти на условия хозяев, либо искать жилье подальше от места обучения.
Прогноз на сентябрь
В сентябре рынок недвижимости традиционно оживает.
Так уж исторически сложилось, что продавцы, покупатели, посредники, а также многочисленные «болельщики» традиционно ждут прихода осени, надеясь на то, в сентябре-октябре рыночные тенденции претерпят изменения (естественно, в благоприятную для них сторону). Потому в сентябре обычно существенно увеличивается количество звонков, заявок, просмотров…Бывает, что увеличивается и количество сделок. А бывает, что подобное оживление не находит своего логического продолжения. Походят покупатели по рынку, поймут, что ничего не изменилось, и уйдут до лучших времен. А вслед за ними уйдет и часть продавцов.
Как будет в этот раз – сказать сложно. Оживление и увеличение количества сделок вполне возможны. Но ожидать, что нынешние тенденции резко изменятся, по нашему мнению, не стоит. Ибо инерция рынка недвижимости очень высока. Свои решения об изменении цен продавцы нередко вынашивают месяцами. И учитывая, что в августе при торгах цены они резко не сбрасывали, то и в сентябре цены вряд ли существенно изменятся.
Другое дело, что могут обозначиться будущие тенденции. И тогда будет легче давать прогноз до конца года.
Тем не менее, определенные долгосрочные прогнозы можно дать уже сейчас.
Государство однозначно усилит давление на рынок недвижимости, пытаясь разными способами забрать с него деньги. У кого конкретно забрать? Практически у всех участников рынка. Основная нагрузка при этом, скорее всего, ляжет на покупателей (потому как далеко не у всех продавцов есть деньги). Но и продавцам придется существенно уменьшить свои аппетиты.
Серьезная ситуация складывается и с финансовым мониторингом доходов покупателей. Многие потенциальные покупатели, у которых более 400000грн, могут покинуть рынок, ожидая пока ситуация не прояснится. И это вполне может парализовать рынок.
А из этих прогнозов следуют вывод, что продавцам и покупателям нужно поторопиться; решить свои вопросы, не дожидаясь, когда раскрутится маховик госнадзора и госрегулирования.
Полагаем, что продавцам и покупателям лучше сейчас пойти навстречу друг другу, чем в будущем втягиваться в игры с государством. В частности, продавцам сейчас целесообразно уступить 10-20%, но побыстрее продать недвижимость.
Одновременно общая рекомендация, которая пригодна для всех и на все времена: думайте, взвешивайте все факторы, решайте. Если при этом потребуется помощь профессионалов, то их не очень много, но они есть.
Более детальные консультации по телефону (044) 537-77-77
Информационно-аналитический отдел портала недвижимости www.domik.net
При перепубликации обязательно сохранять исходный текст и гиперссылку на автора
Особенно это касается сайта Забудовныки и СВ девелопмент!
